Stichworte
Prüfung Bauträgervertrag, Änderungsbefugnis, Änderungsvollmacht, Änderungsbeschränkungen
Bundesgerichtshof
Urteil v. 23.01.2026 – 21 U 156/23
Kurzfassung
Leitsatz
1. BGB § 308 Nr. 4; WEG § 8 Abs. 1
Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, die einen Verbraucher als Erwerber verpflichtet, nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung durch den Verwender zuzustimmen, ist unwirksam, wenn sie nicht erkennen lässt, dass eine Zustimmung nur bei Vorliegen im Einzelnen benannter triftiger Gründe verlangt werden kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Juni 2005 – VII ZR 200/04, NJW 2005, 3420, 3421).
Entscheidungsgründe
c) Aus § 308 Nr. 4 BGB ergibt sich die Unwirksamkeit der in § 12.1.1 des Bauträgervertrags geregelten Mitwirkungsverpflichtung der Käufer. Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, die einen Verbraucher als Erwerber verpflichtet, nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung durch den Verwender zuzustimmen, ist unwirksam, wenn sie nicht erkennen lässt, dass eine Zustimmung nur bei Vorliegen im Einzelnen benannter triftiger Gründe verlangt werden kann.
aa) Vor dem Hintergrund, dass es bei Bauvorhaben häufig notwendig oder zweckmäßig ist, die ursprüngliche Planung zu modifizieren, besteht ein praktisches Bedürfnis, es dem teilenden Eigentümer zu ermöglichen, die Teilungserklärung zu ändern. Nach der Rechtsprechung des Senats ist es daher im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn die Erwerber ihm in den Erwerbsverträgen eine Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung erteilen. Im Außenverhältnis darf sie, damit sie im Grundbuchverkehr verwendbar ist, unbeschränkt erteilt werden (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2019 – V ZB 119/18, NJW 2020, 610 Rn. 28). Was die Beschränkungen im Innenverhältnis angeht, unterliegt die Vollmacht aber einer Klauselkontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB, wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2019 – V ZB 119/18, aaO Rn. 27). Eine weitere Möglichkeit zur Sicherung des Änderungsinteresses des teilenden Eigentümers besteht darin, dass die Erwerber sich in den Erwerbsverträgen verpflichten, einer von dem Bauträger gewünschten Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen. Eine solche – wie hier – formularmäßig eingegangene Verpflichtung ist ebenfalls an § 308 Nr. 4 BGB zu messen (vgl. oben Rn. 15). Dabei gelten die zur Klauselkontrolle der Vollmacht entwickelten Grundsätze auch für die Inhaltskontrolle einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarten Verpflichtung des Erwerbers zur Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung. Beide rechtlichen Gestaltungsarten sollen dem Bauträger im Nachhinein eine eigenmächtige Änderung der Teilungserklärung ermöglichen.
bb) § 308 Nr. 4 BGB stellt für die mögliche Rechtfertigung eines Leistungsänderungsrechts darauf ab, ob dieses unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist. Damit verlangt die Norm eine Abwägung zwischen den Interessen des Klauselverwenders an einer Änderung seiner Leistung und denen des anderen Vertragsteils an der Unveränderlichkeit der vereinbarten Leistung des Verwenders
(1) Geklärt ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass die Zumutbarkeit einer Leistungsänderungsklausel dann zu bejahen ist, wenn die Interessen des Verwenders die für das jeweilige Geschäft typischen Interessen des anderen Vertragsteils überwiegen oder ihnen zumindest gleichwertig sind (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2007 – III ZR 247/06, NJW 2008, 360 Rn. 21; Urteil vom 21. September 2005 – VIII ZR 284/04, NJW 2005, 3567, 3569 [juris Rn. 17]; Urteil vom 17. Februar 2004 – XI ZR 140/03, BGHZ 158, 149, 154 f. [juris Rn. 19]). Daher setzt die Vereinbarkeit mit § 308 Nr. 4 BGB eine solche Fassung der Abänderungsklausel voraus, nach der für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. Im Allgemeinen ist dies zu bejahen, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt. Die Klausel muss die triftigen Gründe benennen und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Oktober 2025 – X ZR 39/25, ReiseRFG 2025, 293 Rn. 76 zu genehmigungspflichtigen Entgeltbedingungen im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 AEG; Urteil vom 15. November 2007 – III ZR 247/06, NJW 2008, 360 Rn. 21 zur Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Pay-TV-Abonnement; Urteil vom 21. September 2005 – VIII ZR 284/04, NJW 2005, 3567, 3569 [juris Rn. 17] zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Versandhandelsunternehmens; Urteil vom 12. Januar 1994 – VIII ZR 165/92, BGHZ 124, 351, 362 [juris Rn. 55] zur Zulässigkeit von Formularbestimmungen in einem Vertragshändlervertrag der Kraftfahrzeug-Branche; Urteil vom 20. Januar 1983 – VII ZR 105/81, BGHZ 86, 284, 295 [juris Rn. 31] zur Unwirksamkeit allgemeiner Flugbeförderungsbedingungen eines Luftfahrtunternehmens). Das gilt insbesondere auch für Abweichungsvorbehalte in Bauträgerverträgen bezüglich Bauausführung und Materialwahl (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2005 – VII ZR 200/04, NJW 2005, 3420, 3421 [juris Rn. 18]) ...
(a) Indem § 308 Nr. 4 BGB vorsieht, dass der Änderungsvorbehalt unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar sein muss, wird das Maß des Zumutbaren in ein Abhängigkeitsverhältnis zu den Gründen gestellt, aus denen der Verwender eine nachträgliche Änderung erstrebt. Auch der – allerdings nur als Hinweis dienende (vgl. Art. 3 Abs. 3 RL 93/13/EWG) – Anhang der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen nennt in Nr. 1 lit. k beispielhaft eine Klausel als missbräuchlich, die es ermöglicht, dass Gewerbetreibende die Merkmale eines zu liefernden Erzeugnisses oder einer zu erbringenden Dienstleistung einseitig ohne triftigen Grund ändern. Daher hält es der Bundesgerichtshof für unverzichtbar, dass ein formularmäßiger Abweichungsvorbehalt im Bauträgervertrag bezüglich Bauausführung und Materialwahl den Verwender nur bei Vorliegen im Einzelnen benannter triftiger Gründe zu Änderungen berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2005 – VII ZR 200/04, NJW 2005, 3420, 3421 [juris Rn. 18]). Besonderheiten, die es demgegenüber rechtfertigen könnten, auf die Änderung von Teilungserklärungen bezogene Klauseln in Bauträgerverträgen von dieser Anforderung auszunehmen, bestehen nicht, da in beiden Fällen das von § 308 Nr. 4 BGB geschützte Äquivalenzinteresse zwischen den beiderseitigen Leistungen betroffen ist. Im Hinblick darauf muss der Erwerber nicht hinnehmen, dass der Verwender Änderungen der Teilungserklärung nur deshalb vornimmt, um sich selbst auf Kosten seines Vertragspartners besser zu stellen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 – III ZR 63/07, NJW-RR 2008, 134 Rn. 11; Urteil vom 30. Juni 2009 – XI ZR 364/08, NJW-RR 2009, 1641 Rn. 26; Urteil vom 11. März 1987 – VIII ZR 203/86, NJW 1987, 1886 [juris Rn. 15] – noch zu § 10 Nr. 1 AGBG).
(b) Als triftige Gründe, die Anlass für eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung sein können, kommen beispielsweise in Betracht die Erforderlichkeit oder Zweckdienlichkeit für die Erfüllung behördlicher Auflagen, die Erschließungssicherung, die Beseitigung von Planungsmängeln und die Erfüllung von Sonderwünschen anderer Erwerber (vgl. Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Aufl., 2023, Kap. 2 Rn. 18; Grziwotz, ZfIR 2025, 354, 355). Benennt die Klausel die triftigen Gründe hinreichend klar, hält sie der Klauselkontrolle stand. Andernfalls ist sie insgesamt, also auch im Außenverhältnis (dazu oben Rn. 17) unwirksam. Unabhängig davon müssen die triftigen Gründe auch tatsächlich vorliegen, und die einseitige Leistungsänderung muss sich bei Abwägung der beiderseitigen Interessen für den Erwerber als zumutbar erweisen ...
(Den vollständigen Text der Entscheidung finden Sie hier)