Stichworte:
Grundstückskauf- und Bauträgervertrag, Risiko unbeschränkter Vollmachten für den Verkäufer
Oberlandesgericht München
Beschluss vom 07.11.2012 – 34 Wx 208/12
Kurzfassung
Leitsatz
Zur Wirksamkeit einer im Außenverhältnis unbeschränkt erteilten Vollmacht für den Vollzug eines Antrags auf Änderung der Teilungserklärung im Grundbuch.
…
Gründe
I.
Mit Erklärung vom 13.4.2010 … hat die Beteiligte zu 1 das Eigentum an dem gegenständlichen Grundstück nach § 8 WEG in Miteigentumsanteile aufgeteilt …
In der Teilungserklärung heißt es unter Ziff. V. („Gestaltungsfreiheit des Eigentümers“):
Der Eigentümer behält sich ausdrücklich das Recht vor, diese Teilungserklärung hinsichtlich der Balkone, der Terrassen, der Dachgauben und der Fenster, eventueller Wintergärten, der Treppenhäuser, der Kellerräume und der Tiefgaragen- und Außen-Stellplätze zu ändern.
In der Folgezeit verkaufte und übereignete die Beteiligte zu 1 mehrere Wohnungen. In den notariellen Kaufvertragsurkunden ist vereinbart, dass die oben genannte Teilungserklärung mit Nachtrag Inhalt des Sondereigentums ist. Ziff. XI. („Vollmachten“) lautet jeweils:
Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB folgende übertragbare und durch den Tod des Vollmachtgebers nicht erlöschende
V o l l m a c h t
zur Vornahme folgender Rechtshandlungen:
...
2. Änderung der Teilungserklärung bzw. Bauausführung
Uneingeschränkte Vertretung des Käufers bei der Begründung und Änderung der Teilungserklärung. Diese Vollmacht ist im Außenverhältnis insbesondere auch gegenüber dem Grundbuchamt ohne jede Beschränkung erteilt.
Im Innenverhältnis darf die Vollmacht jedoch nur ausgeübt werden wie folgt:
a) Durch die Änderung dürfen das Sondereigentum und aufgrund der Teilungserklärung etwa begründete Sondernutzungsrechte des Käufers nicht beeinträchtigt werden, dem Käufer keine zusätzlichen Belastungen aufgebürdet werden sowie Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die für die Nutzung des Sondereigentums nötig sind, nicht eingeschränkt werden.
… Mit einem weiteren Nachtrag vom 24.10.2011 zur Teilungserklärung hat der von der Beteiligten zu 1 bevollmächtigte Herr M. ein zusätzliches Sondernutzungsrecht an einem bislang zur gemeinschaftlichen Nutzung vorgesehenen Stellplatz in der Tiefgarage begründet und die entsprechende Eintragung im Grundbuch bewilligt und beantragt …
II.
1. a) Die jeweiligen Vollmachten (§ 167 BGB) zur Abgabe von Eintragungsbewilligungen und Eintragungsanträgen genügen dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz …
b) Die jeweiligen Vollmachten sind auch nicht offensichtlich … nach den §§ 305 ff. BGB unwirksam. Ob diese Vorschriften auf Grundbuchvollmachten überhaupt anzuwenden sind, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Angesichts der Bindungen im Innenverhältnis liegt trotz der Unbeschränktheit im Außenverhältnis bei der konkret vorliegenden Vertragsgestaltung jedenfalls kein offensichtlicher Verstoß gegen § 308 Nr. 4 BGB vor. Insbesondere dürfen im Innenverhältnis das Sondereigentum und die dem Käufer zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände durch die Änderung nicht berührt werden und ihm keine zusätzlichen Belastungen aufgebürdet werden …
c) Das Amtsgericht geht mit der Rechtsprechung des damals für Grundbuchsachen zuständigen 32. Zivilsenats … davon aus, dass eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht den Bevollmächtigten nicht zur Abgabe von Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt berechtigt, die ihm durch eine interne Abrede mit dem Vollmachtgeber in derselben Urkunde untersagt sind, wenn evident ist, dass dem Vollmachtgeber durch die Erklärung ein Vermögensschaden entsteht. Evident muss nach dieser Entscheidung auch die Überschreitung der intern vereinbarten Beschränkungen sein.
Ob dem auch der nun für Grundbuchsachen zuständige 34. Senat im dort gegebenen Fall gefolgt wäre … kann auf sich beruhen. Dort durften im Innenverhältnis die Vollmachten nur zu solchen Änderungen verwendet werden, durch die die Rechte der Käufer bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht geschmälert werden. Hier erklärt sich der Käufer hingegen mit Änderungen der Teilungserklärung unter der Voraussetzung einverstanden, dass ihm hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen und das Sondereigentum sowie die ihm zugewiesenen Sondernutzungsrechte nicht berührt werden …
Vor allem ergibt sich jedoch aus den im Vertrag aufgeführten zulässigen Änderungen der Teilungserklärung, dass die Neubegründung von Sondernutzungsrechten am gemeinschaftlichen Eigentum von den jeweiligen Vollmachten erfasst sein sollte. Dass damit auch Änderungen im Bereich der Tiefgarage inmitten standen, ergibt sich aus Ziff. V. der Teilungserklärung vom 13.4.2010, auf die in den Kaufverträgen jeweils Bezug genommen wurde. Auch wenn bis dahin ein Sondernutzungsrecht an Stellplätzen in der Tiefgarage noch nicht eingeräumt worden war, konnten die Erwerber schon aus der Formulierung der Teilungserklärung nicht davon ausgehen, dass die Tiefgarage vollständig in gemeinschaftlicher Nutzung (§ 13 Abs. 2 WEG) verbleiben würde …
(Die vollständige Entscheidung finden Sie hier)