Stichworte
Prüfung Bauträgervertrag, vollständige Fertigstellung, Ratenzahlung, Auslegung, Mängel, Restarbeiten
Kurzfassung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VII ZR 88/25
in dem Rechtsstreit
BGB § 305
Zur Auslegung der Formulierung "nach vollständiger Fertigstellung" in der Ratenzahlungsbestimmung eines Bauträgervertrags.
BGH, Urteil vom 22. April 2026 – VII ZR 88/25 – KG
Kurzfassung
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2026 durch den Vorsitzenden Richter Pamp sowie die Richterinnen Graßnack, Sacher, Borris und Dr. Hannamann
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 21. Zivilsenats des Kammergerichts vom 27. Mai 2025 aufgehoben.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 33. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 7. März 2022 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Der Streit- helfer trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin fordert restliche Vergütung aus einem Bauträgervertrag.
Die Klägerin errichtete in Berlin eine Wohnanlage mit 276 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie einer Tiefgarage. Am 13. Juni 2016 schlossen die Parteien vor dem Streithelfer der Klägerin einen notariellen "Wohnungseigentumskaufvertrag mit Auflassung" (im Folgenden: Bauträgervertrag) betreffend den Erwerb und die bauliche Herstellung des Wohnungseigentumsrechts Nr. 115, verbunden mit einem 43/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück zu einem Festpreis von 375.942 €. Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags verpflichtet die Beklagte ("Käufer") zur Zahlung des "Restkaufpreises" in Höhe von 263.159,40 € in Raten entsprechend dem Bauablauf, wobei die Klägerin ("Verkäufer") die vorletzte Rate in Höhe von 8,4 % "nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" und die letzte Rate in Höhe von 3,5 % "nach vollständiger Fertigstellung" fordern kann ... Am 4. Juni 2019 erklärte die Beklagte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und behielt sich unter Bezugnahme auf ein Gutachten des TÜV Süd ... vor, für noch bestehende Mängel einen angemessenen Betrag für Mangelbeseitigungskosten einzubehalten. Am 12. Juni 2019 nahm die Beklagte das Sondereigentum unter Vorbehalt von Mängeln ab, welche in einem Abnahmeprotokoll festgehalten wurden ...
Die Klägerin stellte am 4. Oktober 2019 der Beklagten die letzte Rate über 3,5 % in Höhe von 13.157,97 € in Rechnung. Die Beklagte zahlte hierauf nur 357,97 €, den Restbetrag behielt sie als Sicherheit wegen Mängeln am Sondereigentum ein, deren Beseitigung 6.400 € kosten werde.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 12.800 € zuzüglich Zinsen zu zahlen ...Die Berufung hat teilweise Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 6.969 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19. Oktober 2020 und sechs weitere Einzelbeträge im Gesamtumfang von 5.831 € – jeweils Zug um Zug gegen Beseitigung näher bezeichneter Mängel – zu zahlen; es hat die Klage im Übrigen abgewiesen und die weitergehende Berufung zurückgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte, das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben, soweit darin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist, und die Berufung der Klägerin vollumfänglich zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Auf das Schuldverhältnis sind das Bürgerliche Gesetzbuch und die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen in der Fassung anzuwenden, die für ab dem 1. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge gilt, Art. 229 § 19 Abs. 1, § 39 EGBGB ...
II.
... Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, die letzte Rate sei fällig, weil von der hierfür erforderlichen vollständigen Fertigstellung auszugehen sei. Hierbei hat es rechtsfehlerhaft die Auslegung des Bauträgervertrags unterlassen, weil es davon ausgegangen ist, die Fälligkeit sei abstrakt nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV zu bestimmen.
1. Das Berufungsgericht geht, von der Revision unangegriffen davon aus, dass die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Vergütung aus dem Bauträgervertrag in Höhe von 12.800 € hat.
2. Der Anspruch ist jedoch nicht fällig, denn der für den Abruf der letzten Rate vertraglich geschuldete Zustand "nach vollständiger Fertigstellung" ist nicht erreicht. Die Klägerin ist ihrer Verpflichtung nach Ziff. II. 6.5 des Bauträgervertrags, die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgeführten Mängel zu beseitigen, bislang nicht nachgekommen, was der Fälligkeit der Klageforderung entgegensteht.
a) Nach Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags ist die letzte Rate "nach vollständiger Fertigstellung" zu leisten. Wann diese Voraussetzung erfüllt ist, ist durch Auslegung des Bauträgervertrags zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 1998 • VII ZR 47/97, BauR 1998, 783, juris Rn. 15).
aa) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Ratenzahlungsbestimmung des Bauträgervertrags eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die von der Klägerin als Unternehmerin gestellt ist, § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich. Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist. Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 • VII ZR 34/20 Rn. 29 f. m.w.N., BGHZ 236, 96).
bb) Nach dieser Maßgabe ergibt die objektive Auslegung der Bestimmung des Bauträgervertrags der Parteien, welche der Senat selbst vornehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 – X ZR 60/04, BGHZ 163, 321, juris Rn. 21), dass die letzte Rate jedenfalls erst dann fällig ist, wenn die Klägerin die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums aufgeführten Mängel beseitigt hat.
(1) Was unter vollständiger Fertigstellung im Sinne von Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags zu verstehen ist, ist im Vertrag nicht ausdrücklich bestimmt.
Dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags weitgehend mit der Ratenzahlungsregelung in der dem öffentlichen Recht zugehörigen Makler- und Bauträgerverordnung übereinstimmt und die Formulierung "vollständige Fertigstel- lung" in Ziff. II. 3.2 des Vertrags wörtlich § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 letzter Spiegelstrich MaBV entspricht, erlaubt gleichfalls keinen eindeutigen Schluss auf ein bestimmtes Verständnis. Dies gilt schon deshalb, weil nicht erkennbar ist, dass ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders die Klausel allein aufgrund der sprachlichen Übereinstimmung mit der vorgenannten Bestimmung der Makler- und Bauträgerverordnung in einer bestimmten Weise verstehen wird, zumal diese Verordnung im Bauträgervertrag nicht erwähnt wird.
(2) Der Gesamtzusammenhang der Regelungen des Bauträgervertrags der Parteien ergibt dagegen zweifelsfrei, dass der Begriff der "vollständigen Fertigstellung", wie die Parteien ihn in ihrem Vertrag verwendet haben, nicht mit der "Abnahmereife" gleichzusetzen ist, wie das Berufungsgericht allein unter Rückgriff auf § 3 Abs. 2 MaBV angenommen hat. Es kommt deshalb für die Entscheidung des Rechtsstreits im Ergebnis auch nicht darauf an, wie der Begriff der "vollständigen Fertigstellung" in der Makler- und Bauträgerverordnung zu verstehen ist.
(a) Aus systematischen Gründen ist davon auszugehen, dass die letzte Rate einen Bauzustand verlangt, welcher über denjenigen hinausgeht, der für die Fälligkeit der vorletzten Rate ausreicht. Denn die Differenzierung zwischen den beiden Raten macht nur Sinn, wenn diese bei gewöhnlicher Vertragsabwicklung zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig werden.
(b) Nach dem Vertrag der Parteien war die vorletzte Rate von 8,4 % fällig mit Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Die Parteien haben ihr Verständnis der Bezugsfertigkeit in Ziff. II. 6.1 und 6.2 des Bauträgervertrags definiert. Bezugsfertigkeit liegt hiernach vor, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Noch nicht durchführbare technische Einregelarbeiten stehen der Bezugsfertigkeit ebenso wenig entgegen wie die Unfertigkeit der Außenanlagen und Zuwegungen, sofern ein verkehrssicherer Zugang zum Sondereigentum gegeben ist und die Ver- und Entsorgungsleitungen in Betrieb genommen sind. Ziff. II. 6.5 bestimmt weiter, dass der Erwerber nach Eintritt der Bezugsfertigkeit das Sondereigentum und das in dessen Bereich befindliche Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat, der Bauträger verpflichtet sich, die im Abnahmetermin in einer Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und etwaige Restarbeiten ausführen zu lassen. Da hiernach die für die Fälligkeit der vorletzten Rate erforderliche Bezugsfertigkeit gegeben ist, wenn – vorbehaltlich der geregelten Ausnahmen – das Objekt fertiggestellt und das Sondereigentum sowie die in dessen Bereich liegenden Teile des Gemeinschaftseigentums keine wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängel aufweisen, ist für die "vollständige Fertigstellung" als Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Rate ein darüber hinausgehender Grad der Fertigstellung zu verlangen. Im Hinblick auf Ziff. II. 6.5 des Vertrags, der die Pflichten der Parteien in Bezug auf das Sondereigentum und das in dessen Bereich liegende Gemeinschaftseigentum nach Eintritt der Bezugsfertigkeit regelt, darf ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders erwarten, die letzte Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt hat, die bei der Abnahme in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und Restarbeiten zu erledigen ...
b) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts liegen die im Abnahmeprotokoll des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgelisteten Mängel an der Tür zum Schlafzimmer, den Sockelleisten und den Wandfliesen im Bad vor. Sie sind bislang nicht beseitigt, so dass die Klägerin ihre Verpflichtung nach Ziffer II. 6.5, die anlässlich der Abnahme des Sondereigentums in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen, nicht erfüllt hat mit der Folge, dass die letzte Rate nicht fällig ist. Auf die zeitlich nach der Abnahme gerügten, nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bestehenden Mängel an der Tür zum Badezimmer und den Fenstern des hofseitigen Wohnzimmers und des Kinderzimmers sowie auf die gerügten Mängel des Gemeinschaftseigentums kommt es danach nicht an.
III.
... Die Klage ist mangels Fälligkeit der Klageforderung derzeit unbegründet. Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg und ist zurückzuweisen ...
(Den vollständigen Text der Entscheidung finden Sie hier)