Der Bun­des­ge­richts­hof hat mit Ent­schei­dung vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10 sei­ne Recht­spre­chung zum sog. Mer­kan­ti­len Min­der­wert bestä­tigt. Mer­kan­ti­ler Min­der­wert ist die Min­de­rung des Ver­kaufs­werts einer Sache, die trotz völ­li­ger und ord­nungs­ge­mä­ßer Instand­set­zung einer zunächst man­gel­haf­ten Sache des­halb ver­bleibt, weil bei einem gro­ßen Teil des Publi­kums vor allem wegen des Ver­dachts ver­bor­gen geblie­be­ner Schä­den eine den Preis beein­flus­sen­de Abnei­gung gegen den Erwerb besteht.

Das bedeu­tet für die Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges und den Streit mit dem Bau­trä­ger: Weist das Bau­werk einen Sach­man­gel auf, den der Bau­trä­ger besei­tigt, kann trotz der Män­gel­be­sei­ti­gung ein mer­kan­ti­ler Min­der­wert und damit ein Scha­den des Käu­fers ver­blei­ben. Ent­schei­dend ist inso­fern, ob zukünf­ti­ge Käu­fer trotz der Män­gel­be­sei­ti­gung gerin­ge­res Ver­trau­en in die Qua­li­tät des Gebäu­des haben und des­halb einen gerin­ge­ren Kauf­preis zah­len. Ein sol­cher mer­kan­ti­ler Min­der­wert ist vom Bau­trä­ger zu erset­zen. Die Höhe der Wert­min­de­rung ist an Hand des kon­kre­ten Objek­tes und des­sen indi­vi­du­el­len Eigen­schaf­ten, der kon­kre­ten Scha­dens­ur­sa­che und den zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag herr­schen­den all­ge­mei­nen Markt­be­din­gun­gen zu bestim­men. Kön­nen sich Bau­trä­ger und Käu­fer über die Höhe eines sol­chen Min­der­wer­tes nicht eini­gen, ist der Min­der­wert letzt­lich gericht­lich zu schät­zen (§ 287 Abs. 1 ZPO).