In Berlin und den westdeutschen Ballungsgebieten übersteigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien das Angebot bei weitem. Diese Schieflage des Marktes nutzen immer mehr Bauträger zu Ihren Gunsten und schließen vor Abschluss des Bauträgervertrages mit den Kaufinteressenten privatschriftliche Reservierungsvereinbarungen ab, die den Kaufinteressenten zur Zahlung einer Reservierungsentgelts auch dann verpflichten, wenn der Bauträgervertrag nicht zustande kommt. Derartige Reservierungsvereinbarungen zwischen dem Bauträger beziehungsweise dessen Vertriebsbeauftragten und dem Kaufinteressen sind in aller Regel unwirksam.
Diese Unwirksamkeit ist, neben anderen möglichen Unwirksamkeitsgründen, Folge eines notwendigen Widerspruchs bei Beachtung des gesetzlichen Beurkundungsgebots aus § 311 b BGB einerseits und des gesetzlichen Benachteiligungsverbots des § 307 Abs. 1 BGB andererseits: Eine Reservierungsvereinbarung ist gemäß § 311 b BGB notariell zu beurkunden, wenn sich der Bauträger (zumindest mittelbar) verpflichtet, die Immobilie während der Reservierungszeit an den Kaufinteressenten zu veräußern oder der Kaufinteressent sich (zumindest mittelbar) verpflichtet, die Immobilie zu erwerben. Dabei ist eine (mittelbare) Erwerbspflicht des Kaufinteressenten schon dann zu bejahen, wenn das Reservierungsentgelt so hoch ist, dass wirtschaftlich ein erheblicher Druck zum Erwerb der Immobilie auf den Käufer ausgeübt wird. Entsprechend dürfte auch die bloße Verpflichtung des Bauträgers, die Veräußerung an einen Dritten zu unterlassen, bei einem entsprechend hohen Reservierungsentgelt eine (mittelbare) Veräußerungspflicht des Bauträgers begründen (vgl. OLG Köln Urteil vom 14.06.1971 – 7 U 173/770). Unterbleibt die notarielle Beurkundung, ist die Reservierungsvereinbarung gemäß § 125 BGB nichtig.
Die Reservierungsvereinbarung ist aber auch dann nichtig, wenn sie zwar keine, eine notarielle Beurkundungspflicht auslösende Veräußerungs- oder Erwerbspflicht begründet, aber den Kaufinteressenden gemäß § 307 Abs. 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt stets dann vor, wenn der Bauträger mit der Reservierungszusage keine nennenswerte Verzichtsleistung erbringt, die das Reservierungsentgelt rechtfertigt. Eine relevante Verzichtsleistung wird aber regelmäßig dann fehlen, wenn der Bauträger nicht verpflichtet ist, die Immobilie während der Reservierungszeit dem Käufer zum Kauf anzubieten oder den Verkauf an einen Dritten zu unterlassen. Der Kaufinteressent zahlt dann regelmäßig einen nicht ganz unerheblichen Betrag für die Reservierung ohne dafür die Gewähr zu haben, das Objekt erwerben zu können (BGH Urteil vom 23.09.2010 – III ZR 21/10). Eine (zumindest mittelbare) Pflicht des Bauträgers zur Veräußerung an den Kaufinteressenten entsteht aber, wie aufgezeigt, nur bei notarieller Beurkundung der Reservierungsvereinbarung.
Das bedeutet: Verpflichtet sich der Bauträger privatschriftlich zur Veräußerung an den Kaufinteressenten oder Unterlassung der Veräußerung an einen Dritten, ist die Verpflichtung mangels notarieller Beurkundung gemäß § 311 a BGB nichtig. Enthält die Reservierungsvereinbarung aber keine derartige Verpflichtung des Bauträgers, benachteiligt die Reservierungsabrede den Kaufinteressenten regelmäßig unangemessen und ist dann gemäß § 307 Abs. 1. BGB unwirksam. Die Beachtung des Beurkundungsgebots einerseits und die Erfüllung des Benachteiligungsverbots andererseits schließen sich bei einer privatschriftlichen Reservierungsabrede also regelmäßig gegenseitig aus.
Am 25.11.2013 habe ich eine Reservierungsgebühr in Höhe von 3000 € an den Bauträger eines Penthouses bezahlt. Nach Ihren Ausführungen über „Reservierungsvereinbarung beim Bauträgervertrag“ scheint mir diese Gebühr nicht rechtsgültig. Dem Bauträger entstand durch die Absage, die Wohnung zu kaufen, kein Nachteil. Die Wohnung wurde an einen anderen Interessenten weitergegeben. Kann ich nach dieser Zeit das Geld zurückfordern?
Mangels Kenntnis vom Inhalt Ihrer Reservierungsvereinbarung vermag ich zur Entstehung eines Rückforderungsanspruchs nichts zu sagen. Selbst wenn Ihnen aber ein solcher Anspruch zustehen sollte, wäre er wegen Verjährung im Zweifel nicht mehr durchsetzbar.
Wie ist die Sachlage, wenn der Kunde umfangreiche Umplanungen beauftragt und dann die vorgelegte Finanzierung nicht erhält? Die Kosten für Statiker, Fachplaner und Architekt aber dem Bauträger wirklich entstanden sind.?
Sehr geehrte Frau Köhler, mangels Kenntnis der besteheenden Vereinbarungen (Reservierungsvereinbarung, Umplanungsauftrag etc.) vermag ich über eventuelle Zahlungsverpflichtungen des Kunden nichts zu sagen.