Der Bau­trä­ger ist ver­pflich­tet, das Bau­werk frei von Bau­män­geln (Sach­män­geln) her­zu­stel­len. Bei einem Bau­man­gel kann der Käu­fer vom Bau­trä­ger die Besei­ti­gung des Bau­man­gels inner­halb ange­mes­se­ner Frist ver­lan­gen (Nach­er­fül­lung). Bis zur Besei­ti­gung des Bau­man­gels durch den Bau­trä­ger kann der Käu­fer gemäß § 320 BGB den zur Män­gel­be­sei­ti­gung erfor­der­li­chen Teil­be­trag des Kauf­prei­ses nebst Druck­zu­schlag zurück­be­hal­ten. Wird der Bau­man­gel vom Bau­trä­ger nicht frist­ge­recht besei­tigt, kann der Käu­fer die Män­gel­rech­te aus § 634 BGB gel­tend machen und nach sei­ner Wahl u.a. den Man­gel selbst besei­ti­gen und Ersatz der dafür erfor­der­li­chen Auf­wen­dun­gen ver­lan­gen, den Kauf­preis min­dern oder Scha­dens­er­satz statt der Leis­tung fordern.

Der Käu­fer schul­det bei einem Bau­man­gel nicht mehr den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Kauf­preis, son­dern nur noch den wegen der Gel­tend­ma­chung des Zurück­be­hal­tungs­rechts oder eines der Män­gel­rech­te redu­zier­ten Kauf­preis. Die­ser redu­zier­te Kauf­preis ergibt sich bei Gel­tend­ma­chung des Min­de­rungs­rechts ohne wei­te­res, weil sich der Kauf­preis bei Aus­übung des Min­de­rungs­rechts um den infol­ge des Man­gels redu­zier­ten Wert des Bau­trä­ger­ob­jek­tes ver­min­dert. Eine ent­spre­chen­de Kauf­preis­re­du­zie­rung tritt bei Gel­tend­ma­chung des Anspruchs auf Auf­wen­dungs­er­satz oder Scha­dens­er­satz ein, wenn der Käu­fer mit dem Auf­wen­dungs­er­satz- oder Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen den Kauf­preis auf­rech­net. Aber auch bei der blo­ßen Gel­tend­ma­chung des Zurück­be­hal­tungs­rechts schul­det der Käu­fer nicht mehr den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Kauf­preis, son­dern nur noch den um die Kos­ten für die Män­gel­be­sei­ti­gung redu­zier­ten Kauf­preis. Zwar erlischt der Anspruch des Bau­trä­gers auf Zah­lung des gesam­ten, ver­ein­bar­ten Kauf­prei­ses bei Gel­tend­ma­chung des Zurück­be­hal­tungs­rech­tes nicht. Der Anspruch ist aber in Höhe der Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten nicht mehr durch­setz­bar. Wäre der Käu­fer in die­sem Fal­le den­noch zur Zah­lung des gesam­ten Kauf­prei­ses ver­pflich­tet, müss­te er vor­leis­ten. Eine der­ar­ti­ge Vor­leis­tungs­pflicht kann im Bau­trä­ger­ver­trag aber nicht wirk­sam ver­ein­bart werden.

Das bedeu­tet für die Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges: Alle, im Bau­trä­ger­ver­trag typi­scher­wei­se anzu­tref­fen­den Klau­seln, die den Eigen­tums­er­werb des Käu­fers trotz vor­han­de­ner Bau­män­gel von der Zah­lung des ver­ein­bar­ten Kauf­prei­ses abhän­gig machen, sind unwirk­sam. Der Käu­fer kann den Eigen­tums­wech­sel von Bau­trä­ger und Notar schon dann ver­lan­gen, wenn er den geschul­de­ten Kauf­preis erbracht hat.