Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 27.09.2012 – II R 7/12 seine ständige Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht bestätigt:
Der Bauträgervertrag ist ein einheitlicher Vertrag mit kauf- und werkvertraglichen Elementen. Der Bauträger verpflichtet sich kaufvertraglich zur Verschaffung des Eigentums am unbebauten Grundbesitz und werkvertraglich zur Errichtung des Bauwerks. Diese Verpflichtungen sind unteilbar. Es handelt sich deshalb grunderwerbsteuerlich um einen einheitlichen Erwerbsvorgang mit der Folge, dass Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kaufpreisteil für den Erwerb des unbebauten Grundstücks, sondern auch auf das Entgelt für die Baugewerke entfällt. Das gilt unabhängig davon, ob Kauf- und Werkvertrag in einem einzigen Vertrag zusammengefasst oder in getrennte Verträge aufgespalten werden. Und es gilt auch dann, wenn die kauf- und werkvertraglichen Leistungen nicht von demselben Unternehmer, sondern von unterschiedlichen Personen erbracht werden. Entscheidend ist allein, ob dem Erwerber das Grundstück im bebauten Zustand und damit ein einheitlicher Erwerbsgegenstand verschafft werden soll.
Das bedeutet für die Prüfung des Bauträgervertrages und den Streit mit dem Bauträger: Es besteht die Gefahr doppelter Besteuerung der Bauleistungen, wenn der Grundstückskaufvertrag über das unbebaute Grundstück und der Werkvertrag über die Bauleistungen von unterschiedlichen Unternehmern i.S. des Umsatzsteuerrechts abgeschlossen werden. Denn dann sind die Bauleistungen als Bestandteil der Gesamtvergütung nicht nur mit der Grunderwerbsteuer belastet, sondern zusätzlich mit der Umsatzsteuer.
Guten Tag,
so ganz ist mir diese Regelung nicht klar. Wäre dadurch das gesamte Geschäft günstiger für den Kunden?
Rechenbeispiel:
Preis Grundstück: 100.000 Euro
Preis Bauleistung (ohne Mwst.): 500.000 Euro
Fall A – Grunderwerbsteuer von 5% + 1,5% Notarkosten auf die gesamte Summe
600.000 x 1,065 = 639.000
Fall B – Grunderwerbsteuer + Notarkosten auf den Grundstückspreis, Mwst. auf die Bauleistung
(100.000 x 1,065) + (500.000 x 1,19) = 701.500
Ist das korrekt oder zu einfach gerechnet, da der Bauträger bei Fall A die evtl. an dritte Handwerker zu zahlende Mwst. noch auf den Preis aufschlagen würde?
Danke vorab für eine kurze Klärung,
mfG
Guten Tag Herr Schneider,
sorry, dass Sie so lange auf eine Antwort warten mussten!
Sie gehen offensichtlich von einem unrichtigen Ansatz aus: Berechnungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und Notargebühren ist stets die Summe aus Grundstückskaufpreis und Baukosten, unabhängig davon, ob Grundstückskauf und Werkleistungen in einem Vertrag oder in getrennten Verträgen, mit demselben Vertragspartner oder unterschiedlichen Vertragspartnern vereinbart werden. Etwas Anderes würde nur dann gelten, wenn der Erwerb des Grundstücks unabhängig vom Abschluss des Werkvertrages wäre und umgekehrt. Das aber ist regelmäßig nicht der Fall (Bundesgerichtshof: Die beiden Verträge "stehen und fallen" regelmäßig miteinander). Deshalb müssen auch beide Verträge, sollen sie wirksam werden, notariell beurkundet werden.
Mit freundlichen Grüßen
Wilfried Recker
Hallo,
danke für den interessanten Artikel. Nach meinem Wissen gibt es einen rechtlichen Grundsatz, nach dem ein Vorgang/Geschäft nur ein mal besteuert werden darf. Wie ist in diesem Hinblick die Doppelbesteuerung mit Umsatz– und Grunderwerbssteuer bei einer verdeckten Bauträgerschaft zu bewerten?
Danke und Gruß,
J.Häring
Sehr geehrter Herr Haering,
Bauleistungen sind steuerbare Umsätze i.S. § 1 Absatz 1 Nr. 1 UStG (Umsatzsteuergesetz). Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind zwar gemäß § 4 Nr. 9 a) UStG von der Umsatzsteuer befreit. Die Einbeziehung des Werklohns in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer allein führt aber noch nicht zur Umsatzsteuerbefreiung i.S. der Norm. Denn nach der Rechtsprechung des BFH (Bundesfinanhofes) ist eine Leistung nur dann umsatzsteueersteuerbefreit, wenn die Bau- und Grundstücksleistung von demselben Unternehmer so erbracht werden, daß die Leistungen im Leistungsgegenstand (bebautes Grundstück) aufgehen und ihre Selbständigkeit verlieren. Danach kommt eine Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9 a) UStG bei der Aufspaltung in zwei Verträge mit unterschiedlichen Vertragspartnern nicht in Betracht.
Mit freundlichen Grüßen
Recker
Guten Tag Herr Dr. Recker,
Ich befinde mich zur Zeit in Verhandlung mit einem Bauträger, dieser weiss aber nichts von der o.g. Umsatzsteuerbefreiung und will mit mir getrennte Verträge für das Baugrundstück und den Bauträgervertrag (also für die Bauleistungen) schließen. Aus meiner Sicht würde ich hier Mehrwertsteuer und zusätzlich Grunderwerbssteuer zahlen. Was halten sie von der Konstellation?
Mit freundlichen Grüßen
Martin Jähne
[…] nämlich mit Umsatzsteuer einerseits und Grunderwerbsteuer andererseits (vgl. dazu auch meinen Blogbeitrag vom […]