Bau­trä­ger­ver­trag prü­fen lassen

Prü­fung des Bauträgervertrages

Sicher­heit beim Kauf vom Bauträger


Not­wen­dig­keit der Prüfung

Beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger ist es immer not­wen­dig, durch einen neu­tra­len Drit­ten den Bau­trä­ger­ver­trag prü­fen zu las­sen. Denn der Bau­trä­ger­ver­trag wird vom Bau­trä­ger ent­wor­fen und vor­for­mu­liert. Er sol­l die Inter­es­sen des Bau­trä­gers, nicht die Inter­es­sen des Käu­fers schüt­zen. 97 Pro­zent aller Bau­trä­ger­ver­träge ent­hal­ten des­halb Ver­trags­klau­seln, die mit den Inter­es­sen der Käu­fer und den für Käu­fer gel­ten­den gesetz­li­chen Bestim­mun­gen zum Ver­brau­cher­schutz unver­ein­bar sind. Die Beur­kun­dung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges durch einen Notar ändert nichts an der Not­wen­dig­keit, den Bau­trä­ger­ver­trag prü­fen zu las­sen. Denn Haus­no­ta­re der Bau­trä­ger han­deln nicht sel­ten eher im Inter­es­se ihrer Bau­trä­ger­kli­en­ten als im Inter­es­se der Käu­fer. Das bekla­gen nicht nur Ver­brau­cher­schüt­zer, Print- und TV-Medi­en, son­dern spre­chen auch Nota­re offen aus. Es ist des­halb ein abso­lu­tes Muss, den Bau­trä­ger­ver­trag vor der Ent­schei­dung für eine Wohn­im­mo­bi­lie durch einen fach­kun­di­gen Drit­ten prü­fen zu lassen.

Immo­bi­li­en­markt-Update: "Woh­nungs­bau geht in die Knie"
Die Bau­wirt­schaft sprach zunächst nur von Schock­star­re und dröh­nen­den Alarm­si­gna­len. Jetzt aber ist das Ifo-Geschäfts­kli­ma im Woh­nungs­bau auf den nied­rigs­ten jemals gemes­se­nen Wert gefal­len (Janu­ar 2024). Immer mehr Bau­trä­ger gera­ten des­halb in wirt­schaft­li­che Schief­la­ge. Der SPIEGEL titel­te bereits am 11.11.2023: "Die gro­ße Bau­stil­le" und stell­te fest: "Das Land hat eine Plei­te­wel­le von Pro­jekt­ent­wick­lern erfasst ... Und das ist wohl erst der Beginn einer Insol­venz­wel­le, die sich gera­de auf­türmt." Andre­as Matt­ner, der Chef des Immo­bi­li­en­wirt­schafts­ver­ban­des ZIA erklär­te jetzt am 20.02.2024: "Bau­en ist prak­tisch unmög­lich gewor­den ... Wer heu­te baut, geht bank­rott." Selbst der größ­te deut­sche Wohn­im­mo­bi­li­en­kon­zern VONOVIA muss­te nach einem Gewinn von 2,2 Mil­li­ar­den Euro im Vor­jahr jetzt für das ers­te Halb­jahr 2023 einen Ver­lust von 6,4 Mil­li­ar­den Euro aus­wei­sen. Das Bau­ge­wer­be war schon im Jahr 2022 die Bran­che mit den meis­ten Insol­ven­zen. Sta­tis­tisch dürf­te der Anteil der Bau­trä­ger­insol­ven­zen an die­ser Insol­venz­quo­te im Bau­ge­wer­be einen bedeu­ten­den Anteil aus­ma­chen. Die Insol­venz des Bau­trä­gers aber ist die größ­te denk­ba­re Gefahr für den Erwer­ber beim Immo­bi­li­en­kauf vom Bau­trä­ger. Denn der gesetz­li­che Ver­brau­cher­schutz ist bekannt­lich unvoll­stän­dig. Die strik­te Beach­tung die­ses unvoll­stän­di­gen gesetz­li­chen Ver­brau­cher­schut­zes und des­sen Ergän­zung durch einen wirk­sa­men Schutz bei Insol­venz des Bau­trä­gers ist also drin­gend gebo­ten. Schon des­halb ist beim Kauf vom Bau­trä­ger eine fach­kun­di­ge Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges durch einen unab­hän­gi­gen Spe­zia­lis­ten in der jet­zi­gen Markt­si­tua­ti­on mehr denn je unverzichtbar.


Vor­tei­le der Prüfung

Die Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges durch einen neu­tra­len Drit­ten muss und kann deshalb

5 wich­ti­ge Auf­ga­ben erfüllen:

Die Gefahr eines Total­ver­lus­tes der Inves­ti­tion wird wirk­sam begrenzt.

Bei der Prü­fung der Klau­seln im Bau­trä­ger­ver­tra­g wird in aller Regel deut­lich, ob es sich bei dem jewei­li­gen Bau­trä­ger um einen der wirk­lich Schwar­zen Scha­fe han­delt oder nicht. So kann die Bin­dung an einen extrem gefähr­li­chen Bau­trä­ger von vor­ne­her­ein aus­ge­schlos­sen werden.

Das Risi­ko von Ver­trags­klau­seln, die mit Rech­ten des Käu­fers unver­ein­bar sind, wird wesent­lich verringert.

Das jewei­lige Aus­maß der mit bean­stan­de­ten Ver­trags­klau­seln ver­bun­de­nen recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Risi­ken wird erkenn­bar, wenn fach­kun­di­ge Drit­te den Bau­trä­ger­ver­trag prü­fen. Der Käu­fer kann dann selbst ent­schei­den, wel­che Än­de­run­gen in sei­nem Bau­trä­ger­ver­trag für ihn unver­zicht­bar sind und mit wel­chen Ver­trags­klau­seln und Risi­ken er not­falls leben kann.

Der unvoll­stän­di­ge gesetz­li­che Ver­brau­cher­schutz bei Zah­lungs­un­fä­hig­keit oder Insol­venz des Bau­trä­gers kann durch ver­trag­li­che Klau­seln wirk­sam ergänzt werden.

Damit wird das wegen der ste­tig stei­gen­den Quo­te von Bau­trä­ger­insol­ven­zen aktu­ell beson­ders hohe Scha­dens­ri­si­ko bis hin zum Total­ver­lust aller Zah­lun­gen der Erwer­ber beim Kauf einer Wohn­im­mo­bi­lie vom Bau­trä­ger wesent­lich verringert.

Die Rechts­po­si­tion des Käu­fers bei einer spä­te­ren strei­ti­gen Aus­ein­an­der­set­zung mit dem Bau­trä­ger wird ent­schei­dend verbessert.

Das gilt ins­be­son­dere für die Beweis­po­si­tion bei einer gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung. Denn wenn Käu­fer den Bau­trä­ger­ver­trag prü­fen las­sen und das Prü­fungs­er­geb­nis dem Bau­trä­ger und des­sen Notar vor­le­gen, kön­nen sie auf­grund der Prü­fung spä­ter ohne wei­te­res nach­wei­sen, wel­che Ver­trags­klau­seln des Bau­trä­ger­ver­tra­ges sie schon vor Abschluss des Ver­tra­ges bean­stan­det haben.

Der Käu­fer kann auf­grund der Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges bei kon­se­quen­tem Vor­ge­hen einen unmit­tel­ba­ren Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen den Notar erwerben.

Der Notar ist grund­sätz­lich haf­tungs­pri­vi­le­giert; er haf­tet für einen Scha­den des Käu­fers infol­ge von Feh­lern im Bau­trä­ger­ver­trag nur dann, wenn der Bau­trä­ger selbst zah­lungs­un­fä­hig wird. Wei­gert sich aber der Notar, eine bei der Ver­trags­prü­fung bean­stan­dete, offen­sicht­lich rechts­wid­rige Klau­sel im Bau­trä­ger­ver­trag zu ändern, ver­liert er sein Haf­tungs­pri­vi­leg und haf­tet dem Käu­fer dann selbst und unmit­tel­bar auf Scha­dens­er­satz. Das kann bei wirt­schaft­li­chen Pro­ble­men des Bau­trä­gers von ent­schei­den­der Bedeu­tung sein.


Mein Prü­fungs­an­ge­bot

Ich prü­fe Ihren Bau­trä­ger­ver­trag und kenn­zeich­ne die von mir bean­stan­de­ten Ver­trags­klau­seln in ver­schie­de­nen Far­ben. Ich nen­ne das

Ampel­prü­fung:

rechts­wid­rig

bedenk­lich

unschön

Rot mar­kie­re ich Ver­trags­klau­seln, die rechts­wid­rig sind, also gegen zwin­gen­des, gel­ten­des Recht ver­sto­ßen. Gelb kenn­zeich­ne ich Ver­trags­pas­sa­gen, die recht­lich zwei­fel­haft oder mit Ihren wohl­ver­stan­de­nen Inter­es­sen unver­ein­bar sind. Grün mar­kie­re ich Pas­sa­gen, die nicht ein­deu­tig oder miss­ver­ständ­lich for­mu­liert sind. Sie kön­nen so auf den ers­ten Blick und ohne juris­ti­sche Fach­kennt­nis­se bereits an Hand der farb­li­chen Kenn­zeich­nung erken­nen, ob und wel­che Ver­trags­klau­seln feh­ler­haft und wie die­se Feh­ler zu gewich­ten sind.

Die­se Prü­fung bie­te ich nach Ihrer Wahl in zwei Prü­fungs­stu­fen an:

Prü­fungs­stu­fe 1

Ich füge bei jeder von mir bean­stan­de­ten Ver­trags­klau­sel die Begrün­dung für mei­ne Ein­stu­fung als rechts­wid­rig, recht­lich zwei­fel­haft oder ver­bes­se­rungs­be­dürf­tig in den Ver­trags­text ein und zitie­re die ein­schlä­gi­gen recht­li­chen Bestim­mun­gen. In einem Abschluss­bericht bewer­te ich dann das gesam­te Prüfungs­ergebnis und mache Vor­schlä­ge für Ihr wei­te­res Vorge­hen bei Bau­trä­ger und Notar. So kön­nen Sie selbst ent­schei­den, ob es erfor­derlich ist, die Prüfungs­stufe 2 in Anspruch zu neh­men oder nicht.

Prü­fungs­stu­fe 2

Zusätz­lich zur Leis­tung in Prüfungs­stufe 1 zitie­re ich im Wort­laut aus Gerichts­ur­tei­len und juristi­scher Fachli­teratur. Dar­über hin­aus mache bei jeder beanstan­deten Klau­sel einen Formu­lierungs­vor­schlag für die erforder­liche Vertrags­än­derung. So kön­nen Sie mit mei­nen For­mu­lie­rungs­vor­schlä­gen und Rechts­nach­wei­sen die Kor­rek­tu­r der beanstan­deten Klau­seln bei Bau­trä­ger und Notar selbst ein­for­dern, ohne zusätz­li­che recht­li­che Hil­fe in Anspruch neh­men zu müssen.

 

Mei­ne Prü­fungs­an­ge­bot umfasst damit, anders als alle ande­ren bun­des­weit ange­bo­te­nen Ver­trags­prü­fun­gen, recht­li­che Begrün­dun­gen zu jeder ein­zel­nen, von mir bean­stan­de­ten Ver­trags­klau­sel und in der zwei­ten Prü­fungs­stu­fe neben For­mu­lie­rungs­vor­schlä­gen für die Ände­rung von Ver­trags­klau­seln auch umfang­rei­che Zita­te aus Recht­spre­chung und juris­ti­scher Fach­li­te­ra­tur zu den jeweils bean­stan­de­ten Klau­seln. Sie erhal­ten damit, anders als bei allen sons­ti­gen, im Inter­net angen­bo­te­nen Ver­trags­prü­fun­gen, detail­ier­te recht­li­che Infor­ma­tio­nen, mit denen Sie not­wen­di­ge Ver­trags­än­de­run­gen bei Bau­trä­gern und Nota­ren ohne Inan­spruch­nah­me wei­te­rer juris­ti­scher Rat­ge­ber auch durch­zu­set­zen kön­nen.

Bit­te sehen Sie sich zu mei­nen Ver­trags­prü­fun­gen ein­mal ein ein­fa­ches Bei­spiel an.


Kos­ten der Prüfung

Das Bau­trä­ger­recht ist ein juris­ti­sches Spe­zi­al­ge­biet. Es ent­hält u.a. Ele­men­te aus dem deut­schen und euro­päi­schen Ver­brau­cher­schutz­recht, aus Kauf‑, Werkvertrags‑, Bau- und Geschäfts­be­sor­gungs­recht sowie aus Notar- und Grund­buch­recht. Die fach­ge­rech­te Prü­fung eines Bau­trä­ger­ver­tra­ges ist des­halb juris­tisch anspruchs­voll und immer sehr zeit­auf­wen­dig. Ent­spre­chend sind die gesetz­li­chen Gebüh­ren der Rechts­an­wäl­te und Nota­re für Ver­trags­prü­fun­gen erheb­lich. Die im Inter­net bewor­be­nen Bil­lig­an­ge­bo­te sind des­halb stets ein Indiz dafür, dass eine umfas­sen­de und fach­ge­rech­te Ver­trags­prü­fung nicht zu erwar­ten ist.

Mei­ne Gebüh­ren für die Ver­trags­prü­fung betra­gen nur einen Bruch­teil der gesetz­li­chen Gebühr. So beträgt die Gebühr für die 1. Prü­fungs­stu­fe ledig­lich € 390 zzgl. Mehr­wert­steuer. Mei­ne Gebühr für die 2. Prü­fungs­stu­fe ist abhän­gig von der Höhe des Kauf­prei­ses für die Immo­bi­lie. Sie beträgt 0,3% des Kauf­prei­ses aus dem Bau­trä­ger­ver­trag, min­des­tens aber € 900 und höchs­tens € 1.300, jeweils zzgl. Mehr­wert­steuer. Die Gebühr für eine Prü­fung in der 1. Prü­fungs­stu­fe wird bei einer spä­te­ren Erwei­te­rung des Prü­fungs­auf­trags auf die 2. Prü­fungs­stu­fe auf die dann fäl­li­ge Gebühr in vol­ler Höhe ange­rech­net.

Sie zah­len ohne Kos­ten­ri­si­ko: Soll­te Ihr Bau­trä­ger­ver­trag kei­ne oder nur weni­ge gering­fü­gi­ge Män­gel auf­wei­sen, erstat­te ich Ihnen die gezahl­te Prüfungsgebühr.


Ablauf der Prüfung

Wäh­len Sie die Prüfungsstufe

Ent­schei­den Sie sich bit­te für die Prü­fung nach mei­ner Prü­fungs­stu­fe 1 oder 2.

Bezah­len Sie die Prüfungsgebühr

Zah­len Sie bit­te die Gebühr per Pay­Pal oder auf mein Geschäftskonto.

Über­mit­teln Sie mir Ihren Bauträgervertrag 

Über­mit­teln Sie mir bit­te den Ent­wurf des Bau­trä­ger­ver­tra­ges als Text-Datei oder als PDF-Datei.

Sie erhal­ten den geprüf­ten Bauträgervertrag

Ich über­sen­de Ihnen den geprüf­ten Bau­trä­ger­ver­trag mit mei­nen, in den Text des Bau­trä­ger­ver­tra­ges ein­ge­füg­ten Anmer­kun­gen und einer geson­der­ten Gesamt­be­wer­tung inner­halb von maxi­mal drei Bankarbeitstagen.

Wenn Sie noch Fra­gen zum Prü­fungs­ab­lauf haben, rufen Sie bit­te an:

Tele­fon 0170 542 28 82


Prü­fungs­auf­trag

Sie kön­nen mir den Prü­fungs­auf­trag ganz nor­mal per E‑Mail ertei­len. In der E‑Mail akzep­tie­ren Sie bit­te mei­ne Auf­trags­be­din­gun­gen und fügen den Bau­trä­ger­ver­trag als Anla­ge bei. Die Gebühr über­wei­sen Sie bit­te auf mein Geschäfts­kon­to. Wenn Sie E‑Mail sen­den wäh­len, öff­net sich ein E‑Mail-For­mu­lar mit mei­nen Kon­to­da­ten und mei­ner E‑Mail-Adres­se für die Über­sen­dung des Bauträgervertrages.

Sie kön­nen aber auch das fol­gen­de, auto­ma­ti­sier­te Ver­fah­ren wäh­len. Dazu akzep­tie­ren Sie bit­te zunächst die Auf­trags­be­din­gun­gen und wäh­len die Prü­fungs­stu­fe. Wenn Sie dann Fort­set­zen wäh­len wird die Gebühr auto­ma­tisch berech­net und es öff­nen sich For­mu­la­re für die Über­wei­sung der Gebühr, die Über­sen­dung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges und die Auftragserteilung.

Ja, ich habe die Auf­trags­be­din­gun­gen gele­sen und stim­me die­sen zu.

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