Gemäß § 444 BGB kann sich ein Ver­käu­fer auf einen ver­ein­bar­ten Haf­tungs­aus­schluss nicht beru­fen, wenn er den Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hat. Dabei erfasst das Tat­be­stands­merk­mal der Arg­list nicht nur ein Ver­hal­ten des Ver­käu­fers, das von betrü­ge­ri­scher Absicht getra­gen ist. Das Tat­be­stands­merk­mal schließt auch sol­che Ver­hal­tens­wei­sen ein, die auf beding­tem Vor­satz im Sin­ne eines "Für­mög­lich­hal­tens" und "Inkauf­neh­mens" red­ziert sind und mit denen kein mora­li­sches Unwert­ur­teil ver­bun­den ist. Die Haf­tung des Ver­käu­fers wegen der Täu­schung durch Ver­schwei­gen offen­ba­rungs­pflich­ti­ger Män­gel ist des­halb schon dann gege­ben, wenn dem Ver­käu­fer der Man­gel ent­we­der bekannt ist oder er den Man­gel für mög­lich hält und er bil­li­gend in Kauf nimmt, dass dem Käu­fer der Man­gel nicht bekannt ist und der Käu­fer den Kauf­ver­trag bei Kennt­nis des Man­gel nicht oder nicht mit dem ver­ein­bar­ten Inhalt geschlos­sen hät­te (OLG Koblenz, Hin­weis­be­schluss vom 04.10.2012 – 2 U 1020/11; bestä­tigt jetzt mit Urteil vom 15.02.2013 – 4 U 874/12).

Das bedeu­tet für die Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges und den Streit mit dem Bau­trä­ger bei sog. Sanie­rungs­ob­jek­ten: Bau­trä­ger schlie­ßen bei zu sanie­ren­den Objek­ten regel­mä­ßig die Haf­tung für Bau­män­gel der von der Sanie­rung nicht betrof­fe­nen Tei­le des Bau­werks aus. Ein der­ar­ti­ger Haf­tungs­aus­schluss ist unwirk­sam, wenn dem Bau­trä­ger Män­gel der Alt­sub­stanz bekannt sind oder er sol­che Män­gel für mög­lich hält, dem Käu­fer die Män­gel aber nicht bekannt sind und der Käu­fer bei Kennt­nis der Män­gel den Ver­trag nicht oder jeden­falls nicht mit dem ver­ein­bar­ten Inhalt abge­schlos­sen hätte.